新不動産登記制度、大改正で何が変わる？？

NETdeBIZ.com 2005/3/9

不動産登記法が全面的に改正され、去る３月７日（月）から施行されました。今回の改正の主眼は、「e−Japan構想」の一環として登記の申請手続きをインターネットを利用したオンラインで行う事ができるようにするところにあります。
もっとも、新法が施行されても３月中にオンライン申請が可能になる登記所（指定庁）はさいたま地方法務局上尾出張所１箇所だけです。その後順次増えていきますが、指定庁になったからといって書面申請が出来なくなるわけでもありません（二つの方式が並存）。

今回は、改正後直ちに全ての登記所に適用される変更点を中心にご説明致します。

1. 用意する書面が増える＝負担（手続き・費用）の増加？

(1) 登記原因証明情報の提供
権利に関する登記を申請するときには、必ず「登記原因証明情報」を提供しなければならなくなりました。

改正前も「登記原因を証する書面」（売渡証書や抵当権設定契約証書等）を添付する申請はなされてきましたが、この添付は必須ではありませんでした。改正後は原則すべての物件変動の登記について「登記原因証明情報」の提供が必要となりました。

(2)原本還付制度の変更
登記申請書に添付する「印鑑証明書」は、個人・法人ともに原本還付（コピーを提出して原本を返してもらう）できなくなります。したがって、印鑑証明書は申請件数分用意する必要があります。

また、その他の書類は原本還付できますが、還付されるのは調査終了後に限られます。これまでのように受付時に事前に窓口還付する方法は認められませんので、登記申請が集中する場合は余裕を持って複数枚用意しておいたほうが良いでしょう。

2. 中間省略登記はできなくなる？

所謂「中間省略登記」はこれまで普通に利用されてきましたが、改正前も正式に認められていたわけではありません。改正後は「１．」で述べたように登記原因証明情報の提供が必須となる関係から事実上も中間省略登記は困難となりました。

ただ従前と同様に、登記官が形式的審査権しか有しないことを利用し、登記原因証明情報に実体と異なる事実（物権変動過程を一部省略した事実）を記載して中間省略登記がなされる可能性もあるため（一度なされた登記の効力が有効である事は改正前と変わらないと思われます）、不動産会社等公式な見解として中間省略登記の禁止を表明している企業も現れております。

これに関しましては、筆者が住宅新報紙（1月11日号）に掲載した記事もご覧下さい。

3. 「権利書」はどうなる？

(1)「権利書」をなくしてしまった場合＝保証書制度の廃止
保証書の制度は廃止され、代わって権利書が添付できない場合「事前通知制度」及び「資格者代理人による本人確認制度」が創設されました。

「事前通知制度」では一定の期間内に間違いがない旨の申出がなければ申請は却下されるという不安定さがあります。そこで「資格者代理人（司法書士・土地家屋調査士・弁護士）による本人確認制度」が特則として設けられました。

司法書士等が、当該登記に関し売主の本人性や売買・担保提供の意思に間違いが無いかどうかなどを厳密かつ総合的に調査確認した報告書を添付して登記申請している場合には、事前通知を省略するという特例です。この制度の導入により、権利書がなくても迅速な取引が可能となります。

(2)「権利書」がなくなる……？
オンライン指定庁になると、新たな権利者（新規に不動産を取得した人）には、登記済証（権利書）は発行されません。代わりに登記名義人となった者（買主）には、その者を識別するための「登記識別情報」（英数字12桁の組み合わせのパスワード）が通知されます。

現在所持している権利書、並びに新法施行後指定庁になるまでの間に発行された権利書は、オンライン指定がされても、その権利を有している限りずっと有効であり、大事に保管しておく必要があります。

以上、簡単に変更点をご説明いたしましたが、オンライン申請の方法（そしてそれが果たして国民の負担軽減になるのか）に関しましては機会があれば改めてご説明させて頂きたいと存じます。

（NETdeBIZ.com 2005/3/9掲載）