デフレ時代の登記コスト節約術

NETdeBIZ.com 2003/7/2

1. 節約術１：登記しないこと

・ 登記留保その１（登記が必要ない場合）
不動産（権利）登記には登記義務はありませんので権利確保のために必要でなければ登記は不要です。例えば相続・合併による移転登記、担保抹消登記、所有者の住所・氏名の変更の登記等です。

《節約に伴うリスク》移転・変更・抹消等の前提として登記をする必要が生じる場合、時間の経過に伴い（書類の再取得など）手続負担の増加する可能性

・ 登記留保その２（信頼関係が強い場合）
権利確保のため登記を要するケースですが当事者の信頼関係を前提に、登記を留保する（いつでも登記できるような書類を預る）という方法（融資に伴う抵当権・根抵当権の設定や会社分割に伴う不動産所有権・抵当権・根抵当権の移転等の登記等）。

《節約に伴うリスク》信頼関係が崩れた場合の二重処分等の危険等

・中間省略登記
所有権がＡ→Ｂ→Ｃと移転している場合にＡ→Ｂの登記を省略してＡ→Ｃの登記をすることです。デベロッパーが地主から土地を買ってそこにマンションを建てて分譲するような場合に、土地に関しては地主からマンション購入者に直接所有権移転登記をするなど、よく行われます。

《節約に伴うリスク》Ａ、Ｃに十分理解を得ていないことによるトラブル

・登記以外の方法でそれに近い効果を上げる
売買契約時の手付金の保全のための仮登記に代えて手付金（預金）に質権を設定するなど。

《節約に伴うリスク》手付金は保全できるが、二重処分の危険は防げない。

2. 節約術２　より低廉な登記を選択すること

・実体関係の見直し

Ｉ （例１）最低資本金撤廃の方向など起業（会社設立）がしやすい環境になってきていますが、会社の種類の選択により登記コストも異なってきます。例えば有限会社は株式会社に比べイニシャル・ランニングとも登記コストは低くてすみます。資産流動化・証券化ストラクチャーでケイマンＳＰＣに代えて有限責任中間法人を利用する方法はこの文脈で語ることもできるでしょう。
II （例２）不動産の利用・運用にあたり、所有権の移転に代え賃借権（登記以外の対抗方法あり）、信託（及び信託受益権譲渡、登記にかかる税額の違い）の設定をするという選択もあります。
III （例３）不動産でなく所有者を会社ごと買収することにより、所有権移転登記が不要となります。

・優遇税制の利用
代表的なものとしては個人の住宅の新築や購入がありますが、その他、会社分割による所有権・根抵当権等の移転、特定目的会社や投資法人・信託会社の不動産の取得などについて一定の要件の下に税率が軽減されています。

3. 節約術３：本登記でなく仮登記にとどめること

　仮登記（本登記より税が安い）には対抗力はありませんが、権利の公示になるので「実質的に」二重処分を防ぐことができます（完全に防げるわけではありませんが）。抵当権・根抵当権設定の仮登記などは効果が大きいと思われますが、所有権に関しては本登記の半額にまで増税となりましたので本登記をする前提として行われる場合のみお勧めします。

4. 節約術４：登記事項の定め方を工夫すること

I （例１）根抵当権の被担保債権の範囲
ＲＥＩＴ組成目的等でのコミットメントライン契約に基づく貸付金を担保するために共同根抵当権を設定する場合、「範囲」の定め方を工夫する(各貸し出し契約を被担保債権の範囲に加えて行くのでなく、基本契約のみを登記しておく)ことにより個別の貸付毎に全不動産について変更登記をする必要がなくなります。

II （例２）集合債権譲渡担保
始期と終期を定めれば将来債権を包括的に担保できるような集合債権譲渡担保登記が可能です。

5. 節約術５：自分で登記をすること（専門家に支払う報酬を節約する）

登記の大半が時間を争うものであるため、専門的知識のない方が行うのは困難ですが、(1)担保抹消登記、(2)相続登記、(3)会社設立登記につきましては（これらの登記が第三者の関与する手続きの前提となっている場合を除き）時間や順序の先後を争う必要がなく、自分で登記をするに適したものではあるといえるでしょう。

しかし、費用対効果を考えると個人の方の負担増となる場合もあります。事前に御相談を頂ければ、難易度などを診断いたします。

今回は紙面の都合上、自分で登記をする方法の詳細な御説明は出来ませんが、(1)(2)については、まず揃えるべき書面を抑えることです。(3)についてはまず会社名と事業目的を定めるところ等から検討していくことになります。

（NETdeBIZ.com 2003/7/2掲載）